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Abraham Bedrán: ‘La capacidad de endeudamiento para créditos hipotecarios también mejoró’

Publicado por Inmobiliarios en 28 agosto, 2019
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No solo las condiciones para obtener un crédito hipotecario en el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) mejoraron, también la capacidad de endeudamiento  del afiliado. El director del IESS del Guayas, Abraham Bedrán, explica que esta flexibilización se puede dar porque  el Gobierno retomó  su aporte del 40% al Instituto, y que aplica solo para nuevos créditos.

¿Cuántos recursos han destinado para estos préstamos hipotecarios?

El Gobierno había dejado de aportar el 40% de las asignaciones anuales al Seguro lo cual afectaba directamente al Fondo de Pensiones, esta necesidad que es imperante para nosotros: cumplir con las pensiones, hacía que el IESS tome en consideración el financiar esto a través del banco. Al cumplir el Gobierno de manera responsable con su obligación con los afiliados y con el Seguro Social hace que este fondo que ya no sale de las arcas del banco se mantenga generando una diferencia con un excedente en relación a como se venía administrando antes. Estamos pasando de manera responsable de un promedio de 400 millones de dólares anuales de préstamos hipotecarios a 900 millones de dólares, es decir 500 millones de dólares más en lo que queda del 2019. En el 2018 se colocaron entre 400 millones y 500 millones de dólares en este tipo de préstamos.

Ya había una tasa del 6%.

Pero eso era para viviendas de interés popular (hasta 70 mil dólares), pero estas nuevas condiciones hacen que el préstamo sea mucho más asequible, porque no solo que se baja la tasa de interés sino que se cubre la totalidad del monto. Y la capacidad de endeudamiento mejoró, antes se verificaba sobre 30% de los ingresos la capacidad de pago, ahora se aumentó a 40%.

La inquietud que más se repite entre quienes ya tienen un hipotecario es que si pueden refinanciar con esas nuevas tasas. 

A veces usted va por la calle y encuentra un producto que le encanta y lo adquiere, pasan dos cuadras y encontró lo mismo y más barato. No es responsabilidad sino del que lo adquiere. Y las condiciones se mejoran porque el Gobierno toma de manera responsable la capacidad de gestionar mejor sus recursos y habiendo ya el aporte por parte del Gobierno Central se puede hacer esta flexibilización.  Ahora si la persona ha caído en mora puede acceder a un refinanciamiento, con un plazo ampliado de 30 años y periodos de gracia.

Al escuchar que financian el 100% la gente se entusiasma porque dice ‘no necesito entrada’ pero es del avalúo, y ese avalúo no siempre es el precio que pide el dueño de la casa. Hay casos donde el afiliado consigue el préstamo pero debe pagar por su cuenta la diferencia.

Esa es una manera de manejar responsablemente los recursos. Imaginemos que la vivienda cuesta equis valor y la persona dice ‘quiero ese valor y más’, si el banco no hiciera la constatación con su perito evaluador del monto de la casa no sería responsable.

¿Y no hay forma de controlar el valor de las casas?

Eso depende del mercado y también de la persona, dónde quiera comprar la vivienda, cómo lo haya negociado. A veces la vivienda tiene un valor por la zona pero por dentro tiene adecuaciones suntuosas que la ponen a un valor elevado. O puede que estén en un sector de alta plusvalía pero la vivienda no tenga las condiciones necesarias para tener el monto que exige la zona. El perito tiene esta función: verificar, y no solo el monto, sino que lo que vaya a adquirir esté en regla, que no hayan problemas, es un beneficio a corto mediano y largo plazo, el usuario va a tener la tranquilidad de que todo esté en orden. Es un ganar ganar para todas las partes.

¿Por qué estos créditos en mejores condiciones no cubren la compra de un terreno o la construcción en un terreno ya adquirido?

Porque por las líneas de crédito, los montos de crédito más urgentes y la mayor cantidad de peticiones que existen es para casas nuevas o usadas. No obstante, existen otros tipos de créditos en el Biess, para locales comerciales, terrenos, remodelación, etc.

Son cuatro cambios en estos hipotecarios: Hasta 90 mil dólares al 5,99%; hasta 130 mil dólares al 6,99%; financiamiento del 90% para viviendas de hasta 200 mil dólares, y ampliación del hipotecario máximo a 460 mil dólares. ¿Cuál de estos segmentos es el que tiene más demanda?

Generalmente las viviendas que van hasta 100.000 dólares. Pero ahora como se han ampliado los márgenes se han de adecuar a esto, y aumentará hasta 130 mil dólares.

¿Por qué  aumentan el tope máximo de los hipotecarios de $ 200.000 a $ 460.000?

Porque con ese tipo de préstamo se pueden considerar emprendimientos que tengan que ver con la adecuación de infraestructura: una vivienda que pone su local comercial abajo o quiere implementar un centro de abastos… Son montos más grandes, según la necesidad y la capacidad de pago del afiliado. Ampliar el margen de los préstamos implica que va a haber una mayor rentabilidad para el Seguro.

¿Cuánto tarda el trámite?

Depende de los casos, entre 30 y 45 días. Y arranca desde que se dejan en el Biess los documentos para empezar el trámite. No desde que ingresa a la computadora a  realizar una precalificación.

¿Cuáles son los requisitos?

Tiene que tener 36 aportaciones, las doce últimas deben ser consecutivas. Si es afiliado voluntario, las últimas seis aportaciones deben ser consecutivas en esa calidad, y también no hay límite si es afiliado activo o pasivo (jubilado), pueden acceder hasta los 75 años de edad.

Si los afiliados voluntarios pueden acceder, no tener relación de dependencia con una empresa no es impedimento.

No es impedimento. Tiene que estar afiliado, (el voluntario) debe fijar un monto de afiliación que le permita mantener su capacidad de endeudamiento. (I)